🌡深圳大盘 · 2026-07住宅 3,264 套比上月 ↓ 14.4%比去年 ↓ 4.2%·龙岗 卖最多 757 套·福田区 571 套
益田村
福田区 · 近12月 55 套 · 累计 242 套
总价段 300-500 万 · 成交中位数 497 万福田CBD学区成交活跃
成交均价
5.2
万/㎡
建议出价 5.0–5.2 万/㎡
数据齐全 · 可放心参考
价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。
风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据
1
现在能不能买？
一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评
🟢
可重点关注
成交比挂牌低8.9%，可试砍5–10%
📖 怎么判断的？
🔴 有继续下跌风险 — 满足任何一条就亮：
- 过去一年成交均价 跌了 10% 以上
- 过去一年卖出套数 比之前少 20% 以上
- 真实成交价比业主挂牌价 低 15% 以上（业主明显想卖、市场偏冷）
🟢 可重点关注 — 下面 4 条全部要满足：
- 过去一年至少卖了 12 套（成交活跃，不愁脱手）
- 均价稳定或上涨（小幅回落 3% 内也算稳）
- 卖出套数稳定或上涨（小幅回落 5% 内也算稳）
- 真实成交价比业主挂牌价 低 6% 以内（业主硬气、价格扛得住）
数据来源：过去 12 个月真实成交记录。没触发任何红线的小区都标「可重点关注」 — 但需要结合楼栋、户型、看房感受一起判断。首页卡片和这里用的是同一套判断。
岳老师点评
🟢 可重点关注均价同比
↓ 1.7%
热度同比
↑ 105.6%
能砍掉
8.9%
岳
益田村当前为可重点关注。
成交比挂牌低8.9%，可试砍5–10%。
建议：当前5.2 万/㎡偏贵，报价压到5.2 万/㎡内（再砍1.1%）再考虑。
配套数据
🎓
学校
景秀小学 + 景秀中学（福田学区 75）
🚇
地铁
3号线益田站 300m / 1号线竹子林站 700m
🛒
商业
皇庭广场 + 卓越世纪中心 + CBD 商圈
🏢
楼龄
1995 年建成（31 年楼龄）
2
过去是涨是跌？
过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势
每月成交均价
点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡
↓ 跌了 1.7%
起价 5.7 万 → 现在 5.2 万最高 6.3 · 最低 4.8
每月卖了几套
柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势
↑ 多卖了 105.6%
最新月卖了 7 套这段一共 55 套 · 平均每月 4.6 套
砍价空间挂牌价 vs 成交价
业主挂牌
5.8 万
能砍掉8.9%
真实成交
5.2 万
🤝 可以谈 — 买卖双方有博弈空间 — 试着压价 5–10%（挂价高出 0.5 万/㎡）
📖 这个数怎么算？怎么用？
怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
怎么用（站在买方角度）：
💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。
🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。
🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。
常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。
3
要谈多少钱？
给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些
应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来
值这个价：5.0–5.2 万/㎡当前 5.2 偏贵
📖 这个价怎么算的？
过去一年这小区卖了 12 个月，价格是这样的：
卖得最便宜
4.8 万
一半人买的价
5.6 万
卖得最贵
6.3 万
推荐你出价：5.0 – 5.2 万/㎡
✓ 上限 5.2 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 2.6%
✓ 下限 5.0 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 5.3%
为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按"中等运气"去谈，不划算。 这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点， 再根据业主"急不急卖"再压一点 — 这才是真正"砍到位"的价。
差不多预算还能买哪些
按 90㎡ 总房款来比 · 3 种思路≈ 差不多价园岭新村🟢 可重点关注
同区 · 福田区· 9号线园岭站约427m
5.3 万/㎡
90㎡ 持平
↓ 更便宜京基御景华城🔴 有继续下跌风险
同区 · 福田区· 7号线赤尾站 C 口约
4.4 万/㎡
90㎡ 省 79 万
↑ 买更好的深物业金领🟢 可重点关注
同区 · 福田区· 7号线赤尾站(距离约33
6.2 万/㎡
90㎡ 多 89 万
备注：按一套约 90㎡ 的房子估算总价，优先给你看同区，其次看旁边区域，最后才看跨区选择。