🌡深圳大盘 · 2026-09住宅 3,496 套比上月 ↑ 15.5%比去年 ↑ 4.2%·龙岗 卖最多 836 套·南山区 540 套
宝能城
南山区 · 近12月 20 套 · 累计 78 套
总价段 500-800 万 · 成交中位数 750 万南山大社区议价空间
成交均价
8.2
万/㎡
建议出价 6.6-7.2 万/㎡
数据齐全 · 可放心参考
价格、成交、配套、备选小区都齐了，可以一起看。
风险判断、出价范围、备选小区均来自同一份真实成交数据
1
现在能不能买？
一句话定性 + 风险灯 + 岳老师点评
🔴
建议暂时观望
成交比挂牌低30.4%，业主想卖、市场偏冷
近12月均价回暖 3.8%
📖 怎么判断的？
🟢 可以重点看
可以重点看，但仍需结合具体房源判断。
🟡 可以看，但价格要谈
可以继续研究，但不要按挂牌价直接成交。
🔴 建议暂时观望
暂不建议追价，等待价格或成交信号改善。
⚪ 数据不足
当前数据不足，不能仅凭本页面作出买房决定。
数据来源：过去 12 个月真实成交。首页卡片、详情页、全景报告使用同一套判断。
岳老师点评
🔴 建议暂时观望均价同比
↑ 3.8%
热度同比
↓ 10%
能砍掉
30.4%
岳
宝能城当前为建议暂时观望。
成交比挂牌低30.4%，业主想卖、市场偏冷。
建议：出价压到7.2 万/㎡以下才考虑，否则观望。
配套数据
🎓
学校
塘朗小学（小学）+ 多校联动大学区（初中）
🚇
地铁
5号线塘朗站约 400m
🛒
商业
宝能环球汇 + 西丽天虹
🏢
楼龄
2014 年建成（12 年楼龄）
2
过去是涨是跌？
过去 1 / 3 / 5 年真实成交价 + 成交量走势
每月成交均价
点击切换看不同时间段 · 单位：万/㎡
↑ 涨了 3.8%
起价 10.5 万 → 现在 9.4 万最高 10.5 · 最低 7.3
每月卖了几套
柱子 = 那月成交套数 · 折线 = 近 3 月走势
↓ 少卖了 10%
最新月卖了 1 套 · 这段一共 29 套 · 平均每月 2.4 套
砍价空间挂牌价 vs 成交价
业主挂牌
11.7 万
能砍掉30.4%
真实成交
8.2 万
🥶 市场偏冷 — 业主明显想卖 — 砍到接近成交价再考虑（挂价高出 3.6 万/㎡）
📖 这个数怎么算？怎么用？
怎么算：挂牌均价比成交均价高出的百分比。
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
（挂牌均价 − 成交均价）÷ 挂牌均价 × 100%
怎么用（站在买方角度）：
💪 ≤ 6%（业主硬气）：挂牌价跟成交差不多，很难砍价，看上得按价上。
🤝 6%–12%（可以谈）：买卖双方有博弈空间，试压 5%–10% 看反应。
🥶 ≥ 12%（市场偏冷）：业主明显想卖 / 市场降温，砍到接近成交价再入手；但也意味着房子本身不太抢手，要权衡。
常见误解：这个数 不是"涨/跌"，没有方向箭头。它只是一个绝对距离 — 数越大，业主越想卖，但市场也越冷。
3
要谈多少钱？
给一个合理出价范围 + 同样预算还能买哪些
应该出价多少？根据近一年真实成交价算出来
值这个价：6.6-7.2 万/㎡当前 8.2 偏贵
📖 这个价怎么算的？
过去一年这小区卖了 8 个月，价格是这样的：
卖得最便宜
7.3 万
一半人买的价
8.9 万
卖得最贵
9.5 万
推荐你出价：6.6 – 7.2 万/㎡
✓ 上限 7.2 万 ≈ 过去一年「便宜的那批房」的成交价，再多砍 5.0%
✓ 下限 6.6 万 ≈ 过去一年「最便宜成交的」那几套，业主想卖就再压 10.0%
为什么不直接用均价？均价把卖得贵的、卖得便宜的全平均了 — 拿来出价，等于按“中等运气”去谈，不划算。 这里专挑过去一年里卖得最便宜的那部分当锚点， 再根据业主“急不急卖”再压一点 — 这才是真正“砍到位”的价。
建议价格仅用于辅助判断，具体房源还需结合楼层、朝向、装修、噪音、学位、税费和业主情况综合分析。
差不多预算还能买哪些
按 90㎡ 总房款来比 · 3 种思路≈ 差不多价深云村🔴 建议暂时观望
同区 · 南山区· 7号线深云站约 262m
7.3 万/㎡
90㎡ 省 74 万
↓ 更便宜大冲新城花园🟡 可以看，但价格要谈
同区 · 南山区· 1号线高新园站约 700
5.6 万/㎡
90㎡ 省 226 万
↑ 买更好的深铁懿府🟢 可以重点看
同区 · 南山区· 7号线深云站(约561米
10.1 万/㎡
90㎡ 多 172 万
备注：按一套约 90㎡ 的房子估算总价，优先给你看同区，其次看旁边区域，最后才看跨区选择。